Dienstag, Juni 02, 2015

Bezahlbare Mieten im Neubau sind von privaten Bauherrn nicht zu leisten


Neubau in Berlin-Mitte

Abgesehen davon, dass keiner genau definiert was "bezahlbar" ist, sind die von der Presse immer wieder geforderten "bezahlbaren Mieten" mit uns privaten Bauherrn leider nicht zu realisieren.
Die Rechnung ist ganz einfach:
  • Grundstückspreis
  • plus Kaufnebenkosten
  • plus Baukosten
  • plus Risikomarge (sollte bei min. 15%, liegen sonst finanziert keine Bank).
Dieser Gesamtbetrag sollte durch 20 geteilt die Jahresmiete ergeben, die in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung realistisch ist. Die Bandbreite der s.g. Faktoren liegt hier bei Neubauten zwischen 17,5-fach der Jahreskaltmiete bis weit über 22.
20-22-fach ist aus Investorensicht aktuell das "Normale", das entspricht dann einer Verzinsung, die ein privater Geldgeber gerade noch akzeptiert.

Diese Zahl durch 12 geteilt ergibt die Monatskaltmiete, durch die Quadratmeter der Wohnung geteilt ergibt sich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter pro Monat.

Wenn man jetzt bedenkt, dass es kein Grundstück in Berlin unter 500€ für die Nettowohnfläche kaum ein Grundstück gibt, und die Baukosten durch absurden, staatlichen Regulierungswahn (z.B. ökonomisch wie bauphysikalisch unsinnige Dämmung) immer teurer wird (aktuell kalkulieren wir ca. 1850€ pro Netto Geschossfläche (NGF)) dann sieht man schnell, dass kein privater Bauherr Kaltmieten um die 8,50 €/qm realisieren kann.

Im übrigen liegt die Warmmiete dann trotzdem bei 10€ pro Quadratmeter.
Sind das die "bezahlbaren Mieten"? Wohl kaum.

Dieser Rechnung stimmen im übrigen auch die Vorstände der senatseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften zu.

Wir kommen also nicht umhin, das wir heftige Subventionen einführen, auch wenn das viele verschreckt.

Noch wichtiger ist aber, zumindest aus meiner Sicht, dass die Nachverdichtung von senatseigenen Grundstücken forciert wird. Hier schlagen wir mehrere Fliegen mit einer Klappe:

1. die Grundstückskosten tendieren gegen Null (das Grundstück ist schon im Eigentum).
2. es kann meist sehr schnell eine Baugenehmigung erwirkt werden.
3. die wichtige Nahverkehrsinfrastruktur ist bereits vorhanden.
4. Freizeiteinrichtungen sind vorhanden oder müssen ausgebaut, aber nicht gänzlich neu geschaffen werden.

Die Idee auf der grünen Wiese zu bauen, so wie jetzt in Pankow in der Elisabeth-Aue mit ca. 2.000 Wohneinheiten ist zu langwierig, denn alleine bis Baurecht geschaffen werden kann vergehen Jahre.

Der Autor ist Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer der AMLT Gruppe.
Die AMLT Gruppe investiert in Wohnungsbestand und erstellt als Bauträger Neubauwohnung in Berlin und neuerdings auch in Leipzig.

Bei Fragen erreichen interessierte Journalisten mich über mein Berliner Büro unter 030-48492820.

Keine Kommentare: